辽宁省物业管理条例全文2018(2)

来源: 民商法律网 2017-12-15 15:39 | 浏览:

  (三)自交付首位业主之日起满二年且已交付户数比例达到百分之三十的。

  只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

  第十九条 建设单位应当将物业管理内房屋交付情况定期报送县物业行政主管部门,并抄送街道办事处或者乡镇人民政府。

  符合成立首次业主大会会议筹备组、召开首次业主大会会议条件的,县物业行政主管部门应当及时书面通知街道办事处或者乡镇人民政府,也可以由建设单位、居(村)民委员会或者十人以上业主联名向街道办事处或者乡镇人民政府提出成立申请;街道办事处或者乡镇人民政府应当在收到通知或者申请后六十日内,组建首次业主大会会议筹备组,并书面通知建设单位或者委托的物业服务企业向其及时报送物业管理区域划分资料、房屋等建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图等筹备首次业主大会会议必要的资料。

  第二十条 首次业主大会会议筹备经费根据物业管理区域规模、业主人数和建筑面积等因素确定,由建设单位承担;老旧住宅区首次业主大会会议的筹备经费由县人民政府承担。

  第二十一条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处或者乡镇人民政府代表、居(村)民委员会代表组成,人数为七人以上至十五人以下单数,其中业主代表由街道办事处或者乡镇人民政府征求业主意见后确定,所占比例不得低于筹备组总人数的二分之一。筹备组组长由街道办事处或者乡镇人民政府的代表担任。

  筹备组应当自成立之日起七日内,将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。百分之二十以上业主对筹备组成员有异议的,由街道办事处或者乡镇人民政府协调更换。

  筹备组正式工作前,县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府应当对筹备组成员进行物业管理相关知识的培训。

  第二十二条 筹备组成员应当符合下列相关条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职;

  (三)无索取、非法收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬的行为;

  (四)按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金;

  (五)法律、法规规定的其他条件。

  第二十三条 首次业主大会会议筹备组履行下列职责:

  (一)确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容;

  (二)草拟管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则;

  (三)确认业主身份,确定业主人数、所拥有的专有部分面积,以及业主在首次业主大会会议上的投票权数;

  (四)制定首届业主委员会委员、候补委员选举办法,确定候选人名单;

  (五)依法确定首次业主大会会议表决规则;

  (六)召开首次业主大会会议的其他准备工作。

  对前款规定的内容,筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前,在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。业主对业主身份、投票权数和管理规约、业主大会议事规则草案等提出异议的,业主大会筹备组应当予以复核或者修改,并告知异议人。

  筹备组应当自组成之日起六十日内组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则,并选举产生业主委员会之日起成立。筹备组在业主大会成立后自行解散。

  第二十四条 业主大会会议讨论决定下列事项:

  (一)制定和修改管理规约、业主大会议事规则、业主委员会选举办法、业主委员会工作规则;

  (二)选举、罢免或者更换业主委员会成员;

  (三)确定物业管理方式,选聘、续聘和解聘物业服务企业;

  (四)确定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案;

  (五)筹集和使用住宅专项维修资金;

  (六)改建、重建建筑物及其附属设施;

  (七)改变共有部分的用途;

  (八)制定公共绿地管护办法;

  (九)共用部位、共用设施设备经营方式和所得收益的管理、分配、使用;

  (十)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理、使用,以及业主委员会委员津贴的来源、支付标准;

  (十一)改变或者撤销业主委员会作出的不适当决定;

  (十二)法律、法规或者管理规约规定的应由业主共同决定的其他事项。

  第二十五条 业主大会决定前条第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定前条其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

  前款规定的面积和业主人数,按照下列规定确定:

  (一)专有部分面积,按照不动产登记簿记载的面积计算;尚未进行物权登记的,按照测绘机构的实测面积计算;尚未进行实测的,按照房屋买卖合同记载的面积计算。建筑物总面积,按照本项统计总和计算。

  (二)业主人数,按照专有部分的数量计算,一个专有部分按一人计算。建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分,以及同一买受人拥有一个以上专有部分的,按照一人计算。业主总人数,按照本项统计总和计算。

  第二十六条 业主大会定期会议由业主委员会按照业主大会议事规则的规定组织召开。有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

  (一)业主委员会半数以上委员或者百分之二十以上业主提议的;

  (二)需要提前解除物业服务合同或者重新选聘物业服务企业的;

  (三)发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的;

  (四)管理规约、业主大会议事规则规定的其他情形。

  业主委员会不履行组织召开业主大会会议义务的,街道办事处或者乡镇人民政府应当责令业主委员会三十日内组织召开;业主委员会逾期仍不组织召开的,由街道办事处或者乡镇人民政府组织召开。

  第二十七条 业主大会会议可以采用集中讨论、书面征求意见的形式,也可以采用信息化方式。采用书面征求意见形式的,应当将征求意见书送交业主签收;无法送达的,应当在物业管理区域内显著位置公告。

  业主因故不能参加业主大会会议的,可以书面委托代理人参加业主大会会议,委托书应当载明委托事项、权限及期限。

  物业管理区域内业主人数较多的,可以以幢、单元或者楼层等为单位,推选业主代表参加业主大会会议。业主代表的推选、权限由业主大会议事规则规定。

  业主大会投票表决应当为实名投票。提倡采用信息化手段进行投票表决。

  第二十八条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

  一个专有部分有两个以上所有权人的,应当推选一人行使表决权,但所代表的业主人数为一人。

  业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的,由其法定代理人行使投票权。

  第二十九条 业主大会可以设立监事会或者执行监事。业主大会议事规则应当对其职责、议事规则和工作经费,以及监事的选举规则、资格、人数、任期等事项进行约定。

  第三十条 不具备成立业主大会条件的物业管理区域,或者具备成立条件而未成立,且经街道办事处或者乡镇人民政府指导后仍不能成立的物业管理区域,可以由街道办事处或者乡镇人民政府指导物业管理区域所在的居(村)民委员会临时代行业主委员会职责。

  第三十一条 业主委员会由业主大会会议选举产生,委员候选人由居(村)民委员会、业主推荐和业主自荐,经业主大会会议选举产生。业主委员会由五至十一名委员单数组成,每届任期不超过五年,可以连选连任。业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次业主委员会会议,推选产生业主委员会主任一人,副主任一至二人,并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

  业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并符合下列条件:

  (一)具有完全民事行为能力;

  (二)遵守国家有关法律、法规以及管理规约、业主大会议事规则,履行业主义务;

  (三)按时交纳物业服务费用和住宅专项维修资金;

  (四)热心公益事业,责任心强,公正廉洁;

  (五)具有一定的组织能力和文化水平;

  (六)具备与履行职责相适应的时间;

  (七)本人、配偶及其亲属未在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职。

  业主大会在选举业主委员会委员的同时,可以选举出业主委员会候补委员。候补委员列席业主委员会会议,不具有表决权。在个别业主委员会委员资格终止时,经业主委员会决定,从候补委员中按照得票多少依次递补,并在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。

  第三十二条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,持下列资料到县物业行政主管部门办理备案:

  (一)业主大会成立和业主委员会选举决议;

  (二)管理规约;

  (三)业主大会议事规则;

  (四)业主委员会主任、副主任及其他成员名单;

  (五)业主大会决定的其他重大事项。

  符合备案条件的,县物业行政主管部门自收到备案资料后十日内予以备案并出具备案证明。

  业主委员会任期内,备案内容发生变更的,业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

  第三十三条 业主委员会办理备案后,可以持备案证明、申请人身份证等刻章材料,到所在地具有公章刻制资质的刻章企业,申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。设立监事会或者执行监事的,业主大会印章应当由其保管并监督使用。

  业主委员会可以持备案证明等资料向金融机构申请开立账户,并按照有关规定对业主共有资金的收支、核销进行统一管理,不得以个人名义进行存储和管理。

  市、县物业行政主管部门应当加强对街道办事处或者乡镇人民政府、居(村)民委员会、业主委员会工作的指导,提高依法依规履职能力和管理水平。

  第三十四条 业主委员会履行下列职责:

  (一)执行业主大会的决定和决议,维护业主合法权益;

  (二)召集业主大会会议,报告物业管理实施情况;

  (三)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;

  (四)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和支持物业服务企业履行物业服务合同;

  (五)监督管理规约的实施;

  (六)督促业主按时交纳物业服务费及其他相关费用;

  (七)组织和监督住宅专项维修资金的筹集和使用;

  (八)调解业主之间、物业服务企业与业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷;

  (九)业主大会赋予的其他职责。

  第三十五条 业主委员会会议由主任召集和主持,主任因故不能履行职责,可以委托副主任召集。

  三分之一以上业主委员会委员提议或者业主委员会主任认为有必要的,应当召开业主委员会会议。业主委员会会议每年至少召开一次。

  召开业主委员会会议,应当有过半数委员出席。业主委员会作出决定应当经全体委员半数以上同意。

  业主委员会的决定应当自决定作出之日起三日内,在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公告。

  业主委员会委员不能委托代理人参加会议。

  第三十六条 业主委员会应当向业主公布下列情况和资料:

  (一)管理规约、业主大会议事规则;

  (二)业主大会和业主委员会的决定;

  (三)物业服务合同;

  (四)住宅专项维修资金的筹集、使用情况;

  (五)物业共有部分的使用和收益情况;

  (六)占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车车位的处分情况;

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